線下消費回暖，中小城市迎商業地產機遇（轉自第一財經）

隨著城鎮化推進和消費結構升級，中小城市的商業地產發展迎來新機遇。

中國指數研究院發布的2019中國中小城市商業地產發展研究報告顯示，消費市場對優質商業地產的需求日益增加，中小城市將成為部分商業地產企業未來布局的重點。

在商業用房市場，報告顯示，1~9 月，全國及三四線城市商業營業用房開發投資額、新開工及銷售面積均同比下降；三四線及以下城市商業營業用房新開工及銷售規模持續領先于一二線城市。

具體來說，1~9 月，三四線及以下城市商業營業用房開發投資額、新開工面積和銷售面積分別同比下降 5.2%、4.2%、11.6%。從占比來看，三四線及以下城市依然是商業地產企業投資和開發的重點區域。1-9 月，三四線及以下城市商業營業用房開發投資額、新開工面積、銷售面積占全國商業營業用房對應項的比重分別為 54.0%、63.2%、65.4%。

相較于其他地區，華東地區三四線城市商業營業用房新開工面積和銷售面積整體偏大，其中，徐州、阜陽、濰坊、菏澤、濟寧、鹽城、滁州等華東地區城市商業營業用房新開工面積較大，泉州、濟寧、南通、鹽城、蚌埠等華東地區城市銷售面積較大。

在線下零售回暖和消費結構升級的背景下，中小城市商業地產同時也面臨升級的機遇。中小城市正在經歷一場消費結構升級，城鄉居民消費結構正在由生存型消費向發展型消費升級、由物質型消費向服務型消費升級、由傳統消費向新型消費升級，并且升級的趨勢越來越明顯。由于中小城市“小鎮青年”的住房和生活壓力遠小于大城市同齡青年，隨著商業地產下沉至中小城市，“小鎮青年”在泛娛樂領域的消費更容易被引爆。購物中心逐漸向中小城市下沉，正契合了中小城市面臨的商業市場缺口和消費升級需求。

今年以來，線下零售回暖，而線上零售增速下滑明顯；且線上線下逐漸融合發展，線下零售企業在“互聯網+”轉型下經營狀況有所改善。2019 年前三季度線下零售額累計同比增速為 5.6%，重新恢復正增長；而前三季度線上零售額累計同比增速已經下降到 16.6%。線上和線下零售額同比增速的差值已經趨向于逐漸收窄，整個零售市場正面臨著新的發展格局。

報告提出，就中小城市購物中心整體租賃需求的影響因素來看，消費持續增長將使租賃需求保持平穩。預計未來，中小城市購物中心租金水平亦將繼續保持平穩。